“Dove il tempo rallenta e la Toscana sussurra in ogni pietra.”
Immersa tra le dolci colline toscane lungo la Strada per Mazzolla, questa villa è più di una semplice
proprietà: è un rifugio, un’opera d’arte rurale, un’esperienza autentica di vita nella Toscana più
vera.
Restaurata con attenzione e rispetto per i materiali originali, ogni angolo racconta una storia fatta di
pietra, luce e silenzio. La privacy è totale, la vista è mozzafiato, l’atmosfera è quella dei sogni.

POSIZIONE STRATEGICA
La villa si trova in posizione collinare dominante, a soli 7 minuti dal centro storico di Volterra, in
una zona ancora intatta e non intaccata dal turismo di massa. Natura, quiete e autenticità la rendono
ideale per chi cerca bellezza e riservatezza.
Distanze principali:
- Volterra – 5 km (7 minuti)
- San Gimignano – 30 km (40 minuti)
- Pisa Aeroporto – 64 km (1 ora)
- Firenze – 80 km (1h30)
- Cecina / Mare – 47 km (1h)
- Stazione Pontedera – 50 minuti
- Bolgheri / Strada del Vino – 1 ora

SERVIZI E RISTORANTI NELLE VICINANZE
Ristoranti tipici a pochi minuti:
 Osteria La Pace – tradizione toscana
 Ristorante Enoteca Del Duca – cucina raffinata nel cuore di Volterra
 La Carabaccia – cucina locale in ambiente rustico
Servizi essenziali:
 Supermercati Coop e Conad – 8/10 minuti
 Farmacia, banca, ospedale, posta – centro di Volterra

LA VILLA
Una proprietà perfetta per residenza privata, seconda casa o investimento turistico.
Superficie abitativa: 240 mq su due livelli
Terreno privato: 2.880 mq completamente recintati
Camere da letto: 3
Bagni: 3
Piscina panoramica privata (ristrutturata di recente)
Annesso in pietra con potenziale dependance o studio

Caratteristiche interne:
- Ampia zona living con camino, luminosa e accogliente
- Cucina abitabile con accesso diretto al giardino
- Travi in legno, pavimenti in cotto, infissi in legno
- Riscaldamento autonomo e aria condizionata
- Completamente arredata con gusto rustico elegante

ESTERNI & VISTA
- Piscina con vista sulle colline toscane
- Zona BBQ in pietra naturale
- Uliveto, piante aromatiche, rosmarino e lavanda
- Ampio parcheggio privato, accesso carrabile indipendente
- Nessun vicino diretto – privacy assoluta

Dati Catastali
Villino (A/7)
- Consistenza: 8,5 vani
- Superficie catastale: 239 mq
- Rendita catastale: €921,88
Magazzino (C/2): 9 mq – Rendita: €16,42
Piscina (D/6): Rendita: €160,00

Costi di gestione annuali (stima realistica)
IMU (calcolo con rendite rivalutate e moltiplicatori):
Totale rendite = €1.098,30 → Rivalutazione 5% = €1.153,22
Base imponibile = €1.153,22 × 160 = €184.515,20
Aliquota media (0,76%) → IMU stimata: ~€1.402,51

TARI (rifiuti): €500 – €800
Utenze (acqua, gas, luce, internet): €4.000 – €5.000
Manutenzione ordinaria (giardino, pulizie, piscina): €4.000 – €6.000

Opportunità di Investimento: B&B di Charme già Avviato
La villa è attualmente locata con successo su Airbnb e Booking, con ottime recensioni, alta
occupazione e ritorni interessanti.
Stima ROI annuale (2024):
 Prezzo medio notte: €290 – €320
 Occupazione annua stimata: 150 – 180 notti
Ricavi lordi stimati:
 Minimo: €43.500
 Massimo: €57.600
Costi totali (IMU + utenze + OTA + gestione):
 Min: €17.725
 Max: €19.840
ROI netto stimato:
 Minimo: €25.775 → 2,86%
 Massimo: €37.760 → 4,19%
Con un incremento della stagionalità, canali OTA ottimizzati, o inserimento nel circuito
retreat/wedding, la redditività può crescere ulteriormente.

Fiscalità e Acquisto per Clienti Esteri
Regime fiscale per non residenti:
 Tassazione: 9% su valore catastale rivalutato
 IMU annua stimata: €1.400 TARI: €500 – €800
 Spese notarili: €2.500 – €4.000
 Traduzioni asseverate (se richieste): €300 – €1.000
 Nessuna spesa condominiale
Documentazione necessaria:
 Documento identità valido
 Codice fiscale italiano (può essere richiesto via Consolato)
 Coordinate bancarie italiane
 Nessun permesso di soggiorno richiesto per acquistare

PREZZO RICHIESTO: € 900.000
Un prezzo equo per una villa:
 In posizione irripetibile
 Già avviata nel turismo di qualità
 Con vista, privacy e charme autentico
 Redditiva e gestibile da remoto

Supporto incluso nella vendita
 Supporto legale completo (gratuito per l’acquirente)
 Notaio di nostra fiducia (obbligatorio per legge – costo a parte)
 Assistenza nel codice fiscale e apertura conto bancario italiano
 Possibilità di firmare con procura

CONCLUSIONI
Se stai cercando:
 Un rifugio toscano autentico
 Un investimento che si autosostiene
 Una villa ristrutturata con stile e identità
 Un team operativo che ti accompagna passo passo
Questa è la tua occasione.

Link Utili
Link Booking:
https://www.booking.com/Share-BipaNVa
Link Airbnb:
https://www.airbnb.it/rooms/1050628622536156929?viralityEntryPoint=1&s=76&source_imp
ression_id=p3_1749115876_P3fpHorwQJS5jjP4

Fotografie:
https://drive.google.com/drive/folders/1PvjqkJkQsqZhR2UR4zugyAGF3YnGPzBQ?usp=driv
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