Tra le colline silenziose e incantate della campagna mugellana, Via di Spazzavento, 50038
Scarperia e San Piero FI

Introduzione
Immagina un’antica villa, un ex convento immerso nella quiete delle dolci colline del Mugello,
dove il tempo sembra essersi fermato.
Qui la storia si intreccia con la natura: i tramonti dorati colorano i vigneti e gli uliveti, mentre il
canto degli uccelli accompagna le passeggiate nel bosco.

La villa custodisce memorie di vite passate, ora trasformata in rifugio di pace ed eleganza, perfetta
per chi cerca il vero significato della vita toscana: tra tradizione, bellezza e natura incontaminata.
Dove il tempo si ferma, nasce una nuova vita.

Immagina…
Svegliarti con il suono delle cicale, aprire le imposte e lasciarti accarezzare dal sole.
️ Fare colazione sotto al pergolato, con vista su 13 ettari di paesaggio:
 🍇 Vigneti
 🌿 Oliveti
 🌾 Seminativi
 🌳 Bosco ceduo
Produzione potenziale: vino, olio, miele – o un semplice ritorno all’essenziale: camminare,
meditare, riconnettersi.

Tradizione e Opportunità
La villa, in pietra originale e finemente restaurata, offre comfort moderni e ampi spazi.
A pochi passi, un capannone di 600 m2: perfetto per un’attività agricola, ospitalità o un laboratorio
creativo.

Vivere e lavorare in armonia.

-Ogni progetto ha spazio per crescere.

La Villa
- Superficie: 350 m2
- Vani: 14,5
- Rendita catastale: €1.647,50

La Dependance
- Superficie: 120 m2
- Vani: 5,5
- Rendita catastale: €440,28

Il Capannone
- Categoria catastale: D/1
- Superficie: 600 m2
- Rendita catastale: €2.065,91

Il Terreno
- Estensione: 13 ettari
- Tipologie: bosco ceduo, seminativo arborato, oliveto, vigneto

Piscina (Progetto da fare ma autorizzazione richiesta)
- Dimensioni: 60 m2
- Costo stimato: €70.000

Posizione Strategica
- Firenze: ️ 30 min / Circuito Mugello 15 min
- Aeroporto di Firenze: ✈️ 35 min
- Autostrada A1: 🚗 20 min
- Stazione ferroviaria di San Piero a Sieve, situata a circa 4 km di distanza : 🚆 15 min

Servizi nelle Vicinanze
Ristoranti tipici:
Ristorante Le Maschere Enoteca
- Indirizzo: Via Nazionale 70, Barberino di Mugello
- Distanza: circa 16 km
- Tempo di percorrenza: circa 20 minuti in auto

Ristorante La Casa di Caccia
- Indirizzo: Via Galliano 17/19, Barberino di Mugello
- Distanza: circa 8,5 km
- Tempo di percorrenza: circa 9 minuti in autorome2rio.com

Girodibacco Osteria
- Indirizzo: Via Nazionale 8, Barberino di Mugello
- Distanza: circa 16 km
- Tempo di percorrenza: circa 20 minuti in auto

Supermercati:
Coop: Via Aldo Moro 6/8, Barberino di Mugello, a circa 10 minuti di distanza.
In’S: Via Matteotti, Barberino di Mugello, a circa 10 minuti di distanza.
Farmacia:
La farmacia più vicina si trova a circa 8 minuti dalla proprietà, garantendo accesso rapido a servizi
farmaceutici.
Ospedale:
L’ospedale più vicino è situato a circa 20 minuti, assicurando assistenza medica tempestiva.

Prezzo di Vendita
Immobile Prezzo
Villa + Dependance €1.275.000
Capannone €175.000
Totale €1.450.000

Costi di Acquisto Totali
Villa + Dependance
 Imposta di registro: €23.675,44
 Imposta ipotecaria: €50
 Imposta catastale: €50
 Totale: €23.775,44
Capannone
 Imposta di registro: €13.500
 Imposta ipotecaria: €50
 Imposta catastale: €50
 Totale: €13.600
Terreno Agricolo
 Imposta di registro: €15.000
 Imposta ipotecaria: €50
 Imposta catastale: €50
 Totale: €15.100

Potenzialità di Reddito – Stima Realistica Annuo (Anno 1)
Affitti Brevi (Airbnb & simili)
 Tariffa media/notte: €400
 Occupazione media: 40%
 Periodo considerato: tutto l’anno (12 mesi)
 Calcolo:
€400 x 30 giorni x 0,40 (occupazione) x 12 mesi = €57.600

Affitti Transitori (es. settembre – novembre)
 Durata stimata: 3 mesi
 Canone medio/mese: €3.000
 Totale annuo: €9.000

Eventi e Matrimoni
 Numero stimato: 5 eventi/anno
 Tariffa media evento: €5.000
 Totale annuo: €25.000

Reddito Totale Lordo Stimato (prudente)
€57.600 (affitti brevi) + €9.000 (transitori) + €25.000 (eventi)
Totale: €91.600

Costi di Gestione Annui (stimati)
Voce Stima (€)
IMU €5.000
TARI €1.200
Manutenzione ordinaria €5.000 – €7.000
Manutenzione giardino/terreno €10.000 – €15.000
Totale costi €21.200 – €28.200

ROI – Return on Investment
Con acquisto completo (villa + capannone + piscina)
- Investimento totale: €1.547.475
- Reddito netto (prudente):
€91.600 – €28.200 = €63.400
- ROI annuo lordo:
63.400 / 1.522.475 × 100= 4,2%

Alternativa senza acquistare il capannone
Voce Importo (€)
Prezzo proprietà (senza capannone) €1.275.000
Imposte villa + dependance €23.775
Imposte terreno €15.100
Piscina (facoltativa) €70.000
Totale investimento €1.383.875


– Reddito netto stimato (stesso scenario prudente): €63.400
– ROI annuo lordo:
63.400 / €1.358.875 × 100= 4,7%

Considerazioni Finali
- Questo approccio tiene conto di una gestione cauta, utile per un investitore che non conosce
ancora il potenziale della struttura.
- Il ROI può aumentare facilmente con piccole ottimizzazioni:
o Aumentando l’occupazione media al 50–60%
o Diversificando gli eventi
o Attivando una piccola produzione agricola o un’attività di accoglienza invernale

Conclusione
Questa non è solo una villa; È un progetto di vita.
Un’opportunità per chi desidera:
✔️ Vivere immerso nella bellezza autentica della Toscana
✔️ Generare reddito da ospitalità o eventi
✔️ Investire in un luogo senza tempo, tra colline, silenzi e orizzonti pieni di possibilità.

🌿 Il tuo sogno toscano ti sta aspettando.